Skip to content

Как получить максимальный доход от сдачи квартиры в аренду

Как получить максимальный доход от сдачи квартиры в аренду

Как получить максимальный доход от сдачи квартиры в аренду?

Вне зависимости от того, что является объектом аренды однокомнатная квартира в старой пятиэтажке или шикарные апартаменты в новом элитном комплексе главным желанием владельца является обеспечение максимального дохода от сдачи квартиры в аренду. Отсюда у собственника появляется множество вопросов: стоит ли делать дорогой ремонт квартиры или лучше обойтись установкой новых светильников и поклейкой обоев? Не отпугнет ли желаемая арендная плата потенциального клиента? Как минимизировать всевозможные риски? Поиск ответов на эти и другие вопросы, волнующие каждого собственника, решившего сдать жилье, лучше начать с определения максимального дохода.

Зачастую владельцы недвижимости думают, что наибольший доход обеспечивает наивысшая арендная плата, однако с этим убеждением похоже придется расстаться. Вполне разумная житейская логика сходит на нет, когда к вопросу аренды начинают подходить серьезно. Дело в том, что формула максимальной отдачи, по которой стоит осуществлять свои деловые расчеты, помимо арендной платы имеет еще несколько не менее значимых компонентов. Главные из них это расходы на подготовку объекта, срок простоя квартиры, а также затраты на непредвиденные убытки, налоги и текущую эксплуатацию.

Высчитываем доход

В формуле МД (максимально возможной величины от аренды), которую мы сейчас попробуем составить, обязательно должны быть следующие компоненты:

  1. величина арендной платы (П)
  2. расходы на подготовительные процедуры (ремонт, покупка новой мебели и пр.) (ПЗ)
  3. понижающий коэффициент, выражающий длительность простоя жилья (ДП)
  4. затраты на текущую эксплуатацию (услуги сантехника, взносы в ТСЖ и пр.) (ЗТ)
  5. непредвиденные расходы (коммунальные сбои, аварии и пр.) (НР)

Сама формула выглядит так: МД = (П Ч 12) (П Ч ДП) ПЗ ЗТ НР

Из этого выражения видно, что единственная доходная составляющая это размер арендной платы (П). Все остальные только снижают уровень максимальной прибыли. Стоит заметить, что к этой формуле на практике добавляются и другие компоненты. Например, как упоминалось выше, не надо забывать о налогах, а также различных административных тратах. Кроме того, законы, регулирующие арендные отношения, в нашей стране далеко не совершенны, а это значит, что они вполне могут измениться в самое ближайшее время.

Некоторые читатели справедливо заметят, что в формуле не учитываются коммунальные платежи, однако это обусловлено практикой рынка. Дело в том, что в подавляющем большинстве сделок (исключение составляет лишь комнатный сегмент аренды), квартплата оплачивается жильцом сверх основной суммы, фактически не поступая в карман владельца квартиры эти деньги прямиком идут в управляющую компанию. Объявления о сдаче в аренду фиксирует этот пункт привычно пометкой +КУ. Такая практика во многом связана с непрекращающимся ростом тарифов на услуги ЖКХ. Из-за него арендодателям было сложно учесть расходы по этому пункту и, как следствие, им приходилось постоянно повышать арендную плату, что серьезно увеличивало вероятность возникновения конфликтов с жильцами. Также стоит отметить, что отделение коммунальных платежей можно соотнести и с европейской практикой, где жилец при долгосрочной аренде не просто сам оплачивает все расходы, но и вынужден переоформить на свое имя договоры с компаниями, отвечающими за поставку газа, воды и электроэнергии.

От теории к практике

Теперь предлагаем ознакомиться с конкретными примерами, иллюстрирующими влияние различных параметров нашей формулы на годовой доход от аренды. Для образца возьмем абстрактный ЖК, который находится недалеко от центра и является престижным, но не элитным. Допустим, что там сдается в аренду большое количество однотипных квартир.

Для понимания ситуации нам следует сравнить доход от аренды трех идентичных квартир, имеющих схожую площадь (64-66 кв. м.) и одинаковую планировку. Владелец первой квартиры решил сдать ее со стандартным ремонтом обозначим ее как Эконом. Хозяева двух других квартир все-таки решили нарушить их первозданный вид и произвели некоторые улучшения, затраты на которые отразились на арендной плате. Эти варианты мы обозначим как Супер-эконом и Комфорт

Для начала немного облегчим наши расчеты: предположим, что все владельцы затратили одинаковое время на подготовительные работы в квартирах и вышли на рынок одновременно. Чтобы нам стало еще легче, допустим, что на текущие расходы (ЗТ) все хозяева тратят одинаковое количество денег, а именно 5 000 руб./год. Допущение вполне оправданно, если не забывать, что наши герои фактически являются соседями. Вероятность непредвиденных расходов (НР) каждый из хозяев свел к минимуму, оплатив страховку перед началом поиска жильцов (примерно 1500 руб./год). Конечно, это допущение не так справедливо, как предыдущее, ведь в России страхуется примерно 3% жилья. Однако аренда это именно тот тип отношений на рынке недвижимости, где страховка необходима: полторы тысячи за страховку покроют все многотысячные убытки, которые Вы можете понести, если арендатор зальет соседей или натворит что-нибудь еще. Таким образом, в сумме эти два компонента дают нам 6500 руб./год.

Дальше начинаются различия. Хозяин первой квартиры решил дополнительно ее не ремонтировать, поставил в спальню старый диван и шкаф, привез с дачи или из квартиры друзей потертый столик вместе с двумя стульями и установил самые просты светильники. Эта забота о будущих жильцах обошлась ему примерно в 10 000 рублей. Буквально через неделю ему удалось сдать квартиру за 18 000 руб./мес. Владелец квартиры, которую мы обозначили как Супер-эконом был немного щедрее и установил недорогую кухню из магазина IKEA, купил симпатичные шторы, в ванной повесил зеркало и поставил шкафчики, приобрел красивые светильники, а в прихожей установил комод из той же IKEA. На шкаф и кровать он решил не тратиться и так же, как первый владелец, нашел старую мебель у родителей или друзей. Вся подготовка обошлась ему примерно в 70 000 рублей, из-за чего арендная плата, которую он потребовал составляла уже 21 000 руб./мес. Кстати, согласно данным аналитиков, такую цену установили примерно треть владельцев подобных квартир в Северной долине. В результате квартира Супер-эконом простояла две недели, пока арендаторы наконец не нашлись. Однако в дальнейшем все было не так гладко, как хотелось бы: примерно через полгода хозяину пришлось искать новых жильцов, что добавило к сроку простоя еще одну неделю. В итоге только за первый год аренды квартира простояла три недели.

Что касается третьего владельца, то на подготовку квартиры он потратился больше остальных. Конечно же, он понимал, что для максимальной выгоды не надо делать дорогой ремонт, но все равно отнесся к интерьеру жилья будущих арендаторов с большим энтузиазмом, нежели его соседи. От улучшений, сделанных вторым владельцем, его забота отличалась главным образом кафельным полом в санузле, покупкой бюджетной душевой кабины, современного шкафа и нового дивана. На все это заботливый хозяин потратил примерно 150 000 рублей, что более чем в два раза превышает затраты его соседа с Супер-эконом квартирой. За это уютное жилище он потребовал от потенциальных квартиросъемщиков 23 000 руб./мес. и нашел их лишь через месяц. Впрочем, он мог ждать и дольше, если бы не встретил семью, которая, по их словам, готова переплачивать лишь потому, что имеет ребенка и двух домашних животных.

Делаем выводы

Если на основе приведенных выше данных провести расчет на 5 лет вперед, то мы сможем сделать довольно интересные выводы. Получается, что наибольший доход за первый год аренды получил бы владелец, квартиру которого мы обозначили как Эконом. При минимальных затратах он обогнал бы второго арендодателя на два года: именно столько времени понадобится хозяину жилья Супер-эконом, чтобы получить такую же прибыль. Но главный парадокс заключается в том, что наименьшую выгоду получил бы третий владелец тот, кто больше всего позаботился о своих будущих квартирантах и, соответственно, назначил наибольшую арендную плату.

Впрочем, если мы посмотрим немного дальше, то на пятилетнем отрезке (а это именно то время, когда наиболее корректно вести речь об амортизации вложений), вперед вырвутся хозяева квартир Супер-эконом и Комфорт. Именно их стратегии дают лучшие показатели совокупного и среднегодового дохода. Однако их отрыв составляет примерно 10-13%, что не так уж и много, особенно в случае третьего хозяина. Он сдал квартиру семье с ребенком и животными, что значительно повышает скорость износа мебели и отделки, о которых он так заботился. Из-за этого с большой вероятностью его текущие расходы будут выше, чем у других владельцев, и отрыв даже в 13%, таким образом, нивелируется.

Что мы получаем в итоге? Простой вывод: затраты на улучшение комфорта жилища можно оправдать лишь в одном случае: если Вы на самом деле не собираетесь сдавать квартиру, а планируете жить в ней сами. Для арендодателя же лучше всего подойдет вариант, который можно охарактеризовать как бедно, зато чисто. Именно такой подход обеспечит Вам наивысший и наиболее стабильный доход.

Comments are closed.