Skip to content

Купить квартиру в Москве и сдать в аренду

Купить квартиру в Москве и сдать в аренду

Купить квартиру в Москве и сдать в аренду

Часто приходится слышать такое расхожее мнение у людей, имеющих некоторые денежные накопления, что они имеют желание купить квартиру в Москве, для последующей ее сдачи в аренду. Мол, без клиентов никогда не останутся, жилье нужно всем и всегда.

Конечно, это правда, жилье нужно всем, и особенно в ситуации, когда на собственную квартиру еще копить и копить, многие живут на арендованной жилплощади. Однако, в наше прагматичное время ко всему стоит подходить с точки зрения доходности, поэтому нужно рассмотреть этот сегмент рынка недвижимости Москвы именно с таким подходом.

Прежде, чем разлечься на печи, необходимо правильно рассчитать срок окупаемости квартиры под найм. Суммируйте стоимость жилплощади, дополнительных ремонтных работ, необходимой мебели, оборудования и сопоставьте эти траты с потенциальной арендной платой.

Мы приведем Вам реальный пример. Допустим, вы приобрели на вторичном рынке 1 комнатную квартиру с общей площадью 39 кв. метров в панельном доме на ул. Кантемировская за 5 млн. рублей. Чтобы квартира стала привлекательной для нанимателей, придется сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники. Ориентировочно, данные затраты составят 600 тыс. рублей. Итак, вы вложили в квартиру 5,6 млн. рублей. Средняя стоимость аренды такого объекта – 30 тыс. рублей в месяц. Значит, годовая доходность составит 4,9% или 270 тыс. рублей. Потраченные 5,6 млн. рублей вернутся в ваш кошелек только через 21 год и 2 месяца! Вычтите расходы на содержание квартиры, покупку мебели и т.д. и срок окупаемости вырастает до 22-23 лет.

Если получится окупить за 10 лет – это будет считаться удачным вложением, — утверждают специалисты по рынку недвижимости. На сегодняшний день средняя ставка доходности сдаваемого жилья составляет 5-6%. Этот показатель рассчитывается так: арендную плату за год умножаем на 100 и делим на стоимость квартиры. Если получили менее 5%, квартиру покупать не целесообразно.

Конечно, оценивать доходность недвижимости только по арендному потенциалу несправедливо. Для каждого инвестора важна стратегия выхода из проекта, то есть возможность последующей продажи (как правило, через 3-5 лет или более). Имея 5% годовых от аренды, вы можете получить дополнительный гигантский бонус от перепродажи квартиры. Остается надеется и верить, что цены на недвижимость будут расти.

Как же не остаться в убытке? Для начала получите консультацию в агентстве недвижимости по спросу со стороны клиентов, срокам экспозиции и окупаемости, и в соответствии с полученной информацией подбирайте варианты на покупку квартиры. Учтите, что покупать квартиру под аренду выгоднее на вторичном рынке. В новостройку, прежде чем она начнет приносить доход, придется вложить большие средства на ремонт и обстановку. На вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать.

Самый простой вариант, утверждают специалисты по аренде, купить квартиру с действующим договором аренды и проживающими в ней арендаторами. На рынке всегда есть подобные предложения. При покупке квартиры с живым товаром, вы автоматически становитесь арендодателем и начинаете получать ежемесячную плату сразу же после регистрации прав на жилплощадь.

Сегодня покупать квартиры на самом деле выгодно, потому что цены на них растут быстрее темпов инфляции, а значит, вложенные деньги не уйдут в песок, если вовремя эту жилплощадь продать. Такая ситуация с квартирами в Москве весьма неоднозначная и во многом поддерживается искусственно рыночными спекулянтами, но как бы то ни было, дела на сегодня обстоят именно так.

Цены на жилье растут, однако многие думающие инвесторы уже стали понимать всю искусственность процесса и опасаются вкладывать в покупку недвижимости Москвы и других крупных городов с высоким уровнем цен. Вполне вероятна такая ситуация, что завтра спекулятивные механизмы рухнут, и цены резко пойдут вниз. Поэтому здесь очень важно держать руку на пульсе, если вы решили зарабатывать на жизнь, сдавая в аренду собственное жилье. Несколько лет назад, когда цены на квартиры еще не касались облаков, аренда действительно считалась доходным делом, но при нынешнем уровне стоимости жилья на рынке прибыль кажется весьма сомнительной.

Кто-то может подумать, почему мы говорим об аренде квартир как о каком-то виде предпринимательства? Но, по сути, это так и есть, владелец жилья озабочен многими проблемами, ему нужно найти клиентов, поддерживать жилье в хорошем состоянии, оплачивать коммунальные услуги, следить за арендаторами и получать от них оплату. Делая все это, было бы нерационально требовать только окупаемости своих расходов, при этом продолжаем помнить, что квартира была куплена, а значит, деньги уже были вложены, и они должны возвращаться с процентами.

Иначе нет смысла затевать всю эту авантюру, проще положить свободные средства в банк и снимать с них проценты.

Вот тут мы и подошли к самой сути вопроса, почему сейчас аналитики считают аренду квартир невыгодным занятием. Дело в том, что минимальный уровень дохода, который могут вам принести собственные сбережения это ставка депозита по банковским процентам. А при расчетах оказалось, что при нынешнем уровне цен на жилье, при постоянном их росте, а также учитывая уровень оплаты за арендуемое жилье, ситуация складывается отнюдь не в пользу арендодателя. Его прибыль от сдачи жилья намного меньше самой низкой планки ставки банковского депозита, причем она продолжает снижаться.

Выходов из ситуации специалисты видят только два, это значительное повышение цен на аренду квартир, либо резкое падение на рынке жилья в целом. Первый сценарий кажется весьма сомнительным, так как конкуренция среди арендодателей довольно высокая. Второй путь был бы предпочтительнее для всех, кроме рыночных спекулянтов, но заниматься прогнозированием этого механизма развития событий никто из аналитиков, естественно, не будет.

Слишком сложны тут взаимодействия, и они не подчиняются привычным для многих порядкам, существующим на рынке, который описывается в учебниках по экономике.

Comments are closed.