Skip to content

Ситуация Что предусмотреть в договоре найма квартиры

Ситуация Что предусмотреть в договоре найма квартиры

ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ДОГОВОРЕ НАЙМА КВАРТИРЫ?

По договору коммерческого найма квартира временно передается гражданину за вознаграждение для проживания (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия.

1. Существенные условия договора найма квартиры

П редмет договора

Это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:

— составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю,

— определить ответственность за его сохранность,

— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

П лата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

В ином случае договор может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю. Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

2. Несущественные, но важные условия договора найма квартиры

П исьменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674. п. 1 ст. 162 ГК РФ).

С рок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов,

— нельзя сдать квартиру по договору поднайма,

— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

П остоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

К оммунальные и иные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Р емонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

П рочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

— последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период,

— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ),

— возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

Обратите внимание!

При сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог ( пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Кроме того, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов (речь идет о гражданах РФ). В противном случае и квартирантов, и наймодателя участковый инспектор полиции может привлечь к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 5000 руб. за проживание (допущение наймодателем проживания) без регистрации свыше 90 дней. В Москве и Санкт-Петербурге штраф составит от 5000 до 7000 руб. ( ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1, ч. 1. 2 ст. 19.15.1. п. 9 ч. 2 ст. 23.3 КоАП РФ).

Также наймодателя могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 3000 руб. (в Москве или Санкт-Петербурге от 3000 до 5000 руб.), если он не уведомит орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении указанного выше срока 90 дней ( ч. 4 ст. 3 Закона N 5242-1, ч. 3. 4 ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1. 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы:

— по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру,

— в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов,

— в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира также находится в одном из указанных регионов ( ч. 2 — 4 ст. 5 Закона N 5242-1).

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, требуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5000 руб. ( п. 2 ст. 674 ГК РФ, ст. 26.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Связанные вопросы

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры?

Как гражданину РФ зарегистрироваться по месту пребывания?

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог?

Материал подготовлен при содействии

Группы компаний Аналитический Центр

Comments are closed.